ELEMENTOS PRIVATIVOS

No es susceptible de inscripción registral como elemento privativo independiente la planta construida sobre un local, a la que se accede a través de una servidumbre de paso sobre un piso del mismo propietario, pero en edficio colindante:

Resolución DGRN 12 noviembre 1997:

" La constitución del régimen de Propiedad Horizontal, en cuanto modo de división de una cosa común (cfr. artículo 400 del Código Civil), exige que las distintas partes del mismo que pasen a ser objeto de propiedad separada, sean susceptibles de aprovechamiento independiente (cfr. 396 del Código Civil y 3 de la ley de Propiedad Horizontal), esto es, que para el adecuado goce de cada una de las partes privativas no se precise el uso de los otros elementos privativos. El legislador materializa esta exigencia en la salida directa a la vía pública o indirecta, a través de los elementos comunes del edificio, y aunque es cierto que no son estas las únicas posibilidades que garantizan el aprovechamiento independiente de cada elemento privativo (cfr. resolución de 27 mayo 1983), no lo es menos, que en el caso debatido no pueda entenderse satisfecha esa exigencia legal, toda vez que el aprovechamiento de la vivienda en cuestión no queda asegurado de un modo jurídicamente estable y definitivo, sino que se supedita a una circunstancia meramente coyuntural, la común titularidad dominical de ambas viviendas, cuya desaparición podría dar lugar a una amortización de la vivienda cuestionada, o al planteamiento de litigios sobre si procedería y, en su caso, quién habría de soportar la correspondiente servidumbre de paso (cfr. artículos 564 y 567 del Código Civil), sin que quepa alegar que en tal caso el propietario común puede proveer las adecuadas soluciones que impiden ese resultado por cuanto: a)La separación de la titularidad dominical de ambas viviendas puede obedecer a causas ajenas a la voluntad del común propietario ( piénsese en la hipótesis de ejecución forzosa de una sola de las fincas; b) Puede ocurrir que en ese momento la sola voluntad del común propietario no puede garantizar el acceso desde la vía pública a la vivienda cuestionada (adviértase que en el caso debatido ello exigiría no sólo la correspondiente servidumbre de paso a través de la vivienda colindante sino también a través de elementos comunes del edificio en que esta última se integra); c) Porque como se desprende del artículo 401, párrafo 2º del Código Civil, no son las circunstancias personales del o de los propietarios del edificio a dividir, sino las propias características de éste al tiempo de la división, las que han de posibilitar el aprovechamiento independiente de las partes que constituirán el objeto de las nuevas fincas independientes en el régimen de propiedad horizontal."