lunes, 10 de octubre de 2011

EL SUPREMO ESTIMA QUE LAS OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES REQUIEREN UNANIMIDAD

El Tribunal Supremo ha establecido que no es válida la autorización previa y genérica para realizar obras contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, ya que se precisa el consentimiento unánime de todos los propietarios para alterar los elementos comunes del edificio.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto definitivamente el pleito que enfrentaba a dos comunidades de propietarios con varios de sus integrantes, a causa de obras en elementos comunes realizadas sin el consentimeinto unánime exigido por la legislación vigente, pero sí autorizadas por los estatutos.

Tanto en la primera como en apelación se dio la razón  las comunidades demandantes, y se condenó al cierre del hueco abierto en la 6ª del edificio de una de ellas, al considererar las sentencias que las autorización estatutaia no resultaba suficiente para acometer obras en elementos comunes, habida cuenta de la existencia de normativa de carácter imperativo que exige consentimiento unánime de todos los propietarios para alterar los elementos comunes del edifico. Ahora el Supremo confirma este criterio.

La sentencia, de la que es ponente el presidente de dicha Sala, el magistrado Xiol Ríos, comienza rechazando la existencia del interés casacional invocado en el recurso por supuesta oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala Primera, ya que las sentencias citadas por el recurrente para acreditar la necesaria contradicción, que ha de existir entre la recurrida y la doctrina de la Sala Priemra en realidad no se refiere a la misma situación fáctica que ha sido juzgada en este pleito, sino a la interpretación flexible de las exigencias normativas sobre obras en las que están afectados los locales comnerciales situados en bajos de edificios, o a obras imprescindibles para dar salida a elemento común o a la calle.

Es por ello por lo que la sentencia del Supremo decide que decisión impugnada resulta plenamente conforme con la jurisprudencia de la Sala Primera, según la cual la exigencia de unanimidad para la realización de obras en elementos comunes ( en este caso, la apertura de nuevo acceso a la vivienda mediante hueco abierto en el descansillo comunitario) es indisponible, al derivar de una norma de derecho imperativo, con la consecuencia de que la autorización estatutarias para hacer dicha obra resulta inútil, dado que ninguna disposición estatutaria puede ir en contra de las normas imperativas que rigen en materia de propiedad horizontal. En definitiva, no es válida la auorización previa y genérica para realizar obras en elementos comunes contenida en los estatutos de la comunidad.

jueves, 6 de octubre de 2011

EL SUPREMO CONDENA A LOS PROPIETARIOS DE UN LOCAL POR ABRIR VENTANAS EN EL EDIFICIO SIN PERMISO

Los demandados solicitaron que se declarara la validez de dichas obras pero la Sala Primera reitera que no tiene como fin facilitar la actividad comercial del local.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto desestimar el recurso de casación interpuesto y confirmar la condena a los propietarios de un local por abrir huecos en fachada interior de un edificio en régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento de unánime de los propietarios.

Los hechos se remontan a 2003, cuando los dueños del local ubicado en el edificio abrieron "huecos y ventanas, en la fachada exterior, siendo indiferente para tal consideración que la fachada dé a otras zonas comunitarias o a la calle", según la sentencia.

En la demanda, que fué estimada en las dos instancias anteriores-primero por el Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Torremolinos en 2006 y luego por la Audiencia Provincial de Málaga en 2007-, la comunidad de propietarios del edificio instá la nulidad de dichas obras por ilegales, a lo que se opusieron los dueños del local argumentando, en síntesis, que se trataba de huecos de reducidas dimensiones, no de grandes ventanas tipo escaparate, las cuales no eran necesarias dado que no se estaba dando un uso comercial al local sino un uso privativo, siendo "las permitidas por el artículo 581 del CC y el artículo 2 de los estatutos comunitarios".

A su vez, los demandados solicitaron que se declarara la validez de dichas obras por ser conformas a la Ley y no perjudiciales; alegaron que los estatutos permitian abrir otra ventana similar a las abiertas, incluso permitían abrir puertas a zona común, sin necesidad del previo consentimiento de los demás propietarios; y que, subsidiariamente, de proceder su cerramiento, se los permitiera el uso de material y cristal traslúcido a fin de seguir recibiendo luz exterior.

La Sala reitera, de una parte, que constituye regla general la necesidad del consentimiento unánime de los propietarios para la realización de obras que impliquen una modificación de un elemento común, como es el caso de la apertura de huecos o ventanas en la fachada del edificio, y, de otra, que dicha regla ha sido matizada o flexibilizada cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal a favor de exigencias normativas en materia de mayorías, precisamente, con el fin de facilitar la actividad comercial a desarrollar en dichos locales.

Matización que viene permitiendo a los propietarios de locales situados en la planta baja la ejecución de obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, en la medida en que tales obras sean precisas para el desarrollo de su actividad comercial.

Esta doctrina, que permite prescindir de la regla general de la unanimidad de la comunidad de propietarios, por sustentarse en la actividad económica del local, sin embargo, según la sentencia, no resulta de aplicación al caso desde el momento en que el local no estaba siendo destinado a un uso comercial sino privativo, como reconocieron sus propietarios, pues ni los huecos ni las ventanas abiertas tenían entre sus fines dar a conocer o desarrollar de modo adecuado la actividad en en local donde se estuviera llevando a cabo una actividad comercial.
Fuente: El Derecho





miércoles, 5 de octubre de 2011

¿Cuales son las consecuencias de una Junta de propietarios celebrada sin la presencia del administrador de fincas cuando ejerce como secretario de la comunidad?

Sabido es que formalmente el art. 16.2 LPH señala que a convocatoria de una junta de propietarios la lleva a cabo el presidente aunque materialmente todo el material sea ejecutado por el administrador de fincas. No obstante, se han dado casos de presidentes de comunidad que ejercen su cargo de forma presidencialista y acaban obviando la presencia del administrador de fincas. También sabemos que el administrador de fincas puede ejercer olo este cargo o además el de secretario de la comunidad.

Por ello, en el caso de que el administrador ejerza además como secretario de comunidad ( art. 13.12 c. LPH) ¿puede el presidente no dar traslado al administrador de fincas de la convocatoria por tener, por ejemplo, una situación de enemistad con este?, ¿podría redactar el acta el presidente existiendo e la comunidad administrador de fincas al no haberse citado a este a la junta?, ¿serian válidos los acuerdos adoptados?, y si no fuera el secretario y solo ejerciera como administrador de fincas, ¿tendría alguna consecuencia su ausencia?

La pregunta que se formula parte de la base de que en el supuesto que contempla, bien los estatutos comunitarios, bien la Junta de Propietarios disponen que exista un Secretario - que podrá ser, a su vez, Administrador (art.13.6) - que cumple con las funciones propias de dicho cargo con independencia del Presidente que deberá cumplir las suyas.

Fuente: El Derecho

lunes, 3 de octubre de 2011

El reparto de gastos comunes entre los propietarios de la Comunidad

Como norma general, el reparto de los gastos comunes se realizaráconforme a la cuota de participación que cada piso/local tiene asignada en el Título Constitutivo, pues es easí como queda establecido en el art. 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal al recoger que "Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargeas y beneficios por razón de la comunidad."

No obstante, en base al art. 9.1 e) LPH que impone al propietario la obligación de "Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales..." es posible establecer un criterio de reparto distinto al de la cuota de participación. Así, la expresión "lo especialmente establecido" permite que se determinen otros sistemas distintos de contribución a los gastos comunes, siempre que se haya establecido en los Estatutos o por acuersdo unánime de la Junta de Propietarios, como puede ser la dispensa de determinados gastos o el establecimiento de un sistema de reparto distinto para una determinada partida de gastos. Lo que no cabría, pues iría en contra del caracter imperativo de la disposición, sería excluir a un propietario del pago total de los gastos comunes.

El obligado al pago de los gastos comunes es el propietario, que será el que responda frente a la Comunidad aunque el piso/local este alquilado e independientemente de que en el contrato de arrendamiento se haya pactado que dichos gastos sean de cargo del inquilino.

Por último señalar que:
  • La no utilización de un servicio no exime del pago correspondiente.
  • Las deficiencias que pudieran darse en un servicio comunitario no supone un fundamento válido para dejar de pagar los gastos asociados al mismo
  • Ningún propietario puede prestender no contribuir al gasto originado por un servicio común argumentando que renuncia a dicho servicio.
  • El hecho de que no se haya constituido formalmente la Junta de Propietarios no exonera de la obligación del pago de los gastos comunes.

 


miércoles, 28 de septiembre de 2011

El Supremo libra al propietario de un local

Entiende que la existencia de una claúsula en los estatutos de la comunidad que le exonera del pago "no distingue entre gastos ordinarios y extraordinarios"

El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación formulado por un propietario, y librarle de la obligación de contribuir a los gastos de sustitución de un ascensor , por la existencia de una clausula estatutaria de exención del pago.

EL Supremo reitera como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales, contenidas en las claúsulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, precisos para su reforma o sustitución.

El litigio comenzó en 2005 cuando el propietario de varios locales de un edificio impugnó el acuerdo alcanzado en la comunidad de propietarios de contribuir a los gastos generados por la sustitución, dada la existencia de una claúsula de exoneración que le libraba de hacer frente a estos pagos. Tanto el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Ciudad Real como la Audiencia Provincial declararon la obligación de hacerlo, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal de que "todos los propietarios, ya sean de piso o de local, vienen obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización..."

Ahora, el Tribunal Supremo llega a la conclusión contraria, pues la Sala Civil centra la controversia en cómo había de interpretarse la cláusula contenida en los estatutos de la comunidad de propietarios, a fin de apreciar si se entendía limitada a los gastos de uso y manteniemiento periódicos y ordinarios pero sin incluir los de sustitución de un elemento común como es el ascensor, de caracter extraordinario.

Así pues, el propietario de los locales se mostró partidario de una exoneración completa de todos los gastos ligados al servicio, interpretación que comparte el Supremo y que lleva a declarar que las exenciones de gastos globales, genéricas, deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose, por tanto, dentro del término "gastos", tanto los ordinarios como los extraordinarios.

En definitiva, procede a excluir a este tipo de propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor como para su reforma o sustitución.

Fuente: El Derecho

martes, 27 de septiembre de 2011

Facultades y funciones de la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios es el órgano rector, gestor y de administración de la Comunidad, correspondiendole segú el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lo siguiente:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interes general para la comunidad, acordando las medidas necesaias o convenientes para el mejor servicio común.

Est enumeración no es limitativa ni exhaustiva, ya que como se indica en el apartado e) le corresponde conocer y decidir sobre cualquier asunto de interes general para la comunidad. Así, por ejemplo , le corresponde decidir sobre el establecimiento o supresión de un servicio de interes general, acordar el ejercicio de acciones judiciales o aprobar la división material de pisos o locales y la fijación de la nuevas cuotas de participación para los mismos.

lunes, 26 de septiembre de 2011

Los derechos de las personas con discapacidad en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley 26/20121, de 1 de agosto, con entrada en vigor el día 3, de Adaptación Normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las personas con discapacidad, ha modificado los arts. 10.2 y 11.3 LPH.

Se rebajan las exigencias para acordar "las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior"; hasta la reforma, el límite del gasto era de 3 mensualidades ordinarias y ahora es de 12 meses.

No obstante, el resultado no es positivo, pues se incluye un segundo párrafo que crea una especie de derecho de veto, que tiene lugar cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios no tenga unos ingresos superiores a 2,5 veces el IPREM ( 6.390,13€ anuales para 2011) y la repercusión de la derrama supere el 33% de sus ingresos anuales. Naturalmente, el propietario deberá demostrarlo e indicar que no tiene acceso a ayudas; creemos, por tanto, que no es suficiente la mera manifestación. Pero, acreditado lo anterior, no es que quede exento, sino que su situación supone un impedimento total, y la Comunidad no puede llevar a cabo el acuero adoptado por mayoría simple.

Y esta es otra de las inconsecuencias del tratamiento de los discapacitados en la LPH, ya que si la decisión goza de mayoría del total de propietarios y cuotas ( más del 50% en cada caso), el acuerdo es totalmente válido, con independencia de su cuantía total y de los ingresos que tenga todos y cada uno de los propietarios de la Comunidad. Véase el art. 17, regla 1ª., párrafo tercero, donde se establece-: "sin perjuicio de lo dispuesto en los arts. 10 y 11 de la Ley".

En definitiva, si hay en el inmueble una persona con la condición de minusválido, cuyos ingresos sean inferiores a 2,5 veces el IPREM, habrá que olvidarse del art. 10.2 LPH y acudir a la mayoría cualificada del art. 17, regla 1ª., párrafo tercero.